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戶型優缺點分析 好房子的標准有哪些?

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戶型優缺點分析 好房子的標准有哪些?

發布日期:2014-06-17 15:42 來源:http://www.sailcook.com 點擊:

[摘要]挑地段、比價格,選一手房時還要看戶型怎麽樣。房子的戶型好壞直接關系到人居住體驗的好壞。但好戶型到底什麽樣,也是個很難回答的問題。什麽樣的戶型是好戶型?如何看清一個房子的利弊?小戶型備受推崇的時代,小戶型小戶型優缺點都有哪些?

      挑地段、比價格,選一手房時還要看戶型怎麽樣。房子的戶型好壞直接關系到人居住體驗的好壞。但好戶型到底什麽樣,也是個很難回答的問題。什麽樣的戶型是好戶型?

小戶型房型優缺點

      好戶型一般標准

      房子的戶型好,晴朗的天氣,白天所有房間不需要開燈,光照也充足;往房間裏擺放基本尺寸家具,不妨礙人走動;不借助通風設備能自然通風。通常有5條基本標准:

      整體形狀方正

      整體形狀方正的意思,不是整套房子是一個完整的方形,而是各個房間和功能區域的形狀是方正的矩形。同時整套房子看起來也大致是個矩形,同時允許有一些“溢”出來的邊角。

      偏大面寬、偏小進深

      面寬直接關系到房間的寬闊度和房間裏家具的擺放,同時考慮到自然采光的範圍。如果房間進深偏大,光線從窗外投射進來經過漫反射,仍然照不到離窗較遠的區域,白天仍然需要燈光照明。

      沒有暗間

      暗間除了無法自然采光,通風也是大問題。現在的新房如果有暗間,多數被安排在衛生間。沒有窗戶的衛生間,除濕、通風完全要依賴排風設備,采光照明完全依靠室內燈光。節能環保還在其次,關鍵是衛生間是一套房子裏最潮濕的房間,除濕不利會影響人的健康。

      房間大小適中

      房間越大越好?當然不是。房間太小會讓人感覺壓抑、不舒服,但是單個房間太大會感覺空曠。太大的臥室難以營造溫馨感,又浪費面積;客廳太大會顯得空曠而有隔閡感。另外,設計時,在整套房子的面積確定的前提下,某個房間面積太大,可能還需要將另外一個空間設計得偏小。

      動線合理

      動線合理的標准有些抽象,較難概括,需要在看戶型圖、看樣板房之前,對居住活動線就比較熟悉才能判斷。動線合理的戶型,在房間裏活動的人的行動不會互相幹擾。人在房間裏做事情、走動,也最符合生活習慣,不容易出錯和出意外。

      另外,選戶型也要看住宅類型。不同的類型的住宅,相同的房型居住感覺也不一樣。

      高層住宅的中高區空氣流動快,而南北通戶型是出于對流通風的考慮而設計的,因此,買高層住宅,南北通戶型和全南戶型都能比較好地通風。但總高6層及以下的多層住宅,選南北通戶型才能更好地通風,尤其較低樓層要更多考慮南北通的戶型。如果想要更多陽光照射,又想通風良好,可以考慮買高層住宅中高區的全南戶型。

      評價戶型,先看面積

      只看這5條標准,還不能判斷戶型的好壞。如果離開面積的因素評價戶型,也是不夠理性的。

      好戶型就是能讓裏面的人住得舒適,住得方便,而不同面積的房子,業主的居住需求也一定不同。總的來說,小戶型因爲面積小,業主需要在較小的面積裏盡可能利用空間,完成各種居住功能。因此,戶型設計盡量不浪費面積,功能區域能相互借用,對這類戶型來說非常重要。而大戶型的室內空間寬闊,對利用率的要求就較低,但居住人口可能較多,在戶型的私密性、功能區域的精確劃分、功能的齊全等方面的要求就更多也更高。

      對于購房者來說,在選購住房時除了考慮地段、環境、服務、價格和施工質量等因素之外,對戶型及其功能的評價和挑選也是十分重要的。戶型及其功能不僅關系到生活起居的方便、生理和心理健康,還涉及到公共衛生、鄰裏和睦、水電能耗和日常生活費用等等。這個時候戶型優劣勢分析的重要性不言而喻!

     作爲建築設計的部分,戶型設計除了遵守建築設計三原則,即:實用、經濟、美觀之外,還有自己的特殊要求,具有五大設計原則,即:實用性、安全性、經濟性、靈活性、藝術性。以上五點是評價戶型優劣的通則,貫穿于地産開發、銷售、使用的全過程。

      戶型是多種多樣的,是依托于空間存在的。不論設計師要滿足多少設計原則、購房者提出多少限制因素,最終都是通過空間進行體現和表達的。因此,可以理解爲:將空間進行合理分區、組織好各個空間的交通流線,使之符合設計的五個原則,即是一個好戶型。購房者可從以下幾個方面評價分析:

      看明廳明室還是暗廳暗室

      對于明廳明室,老百姓稱之爲“五明”、“六明”,指的是除了小儲藏室外,起居室、臥室、廚房、餐廳、衛生間、書房等人們經常活動的空間采用直接采光。

      看房間布局是否合理

      客廳是家庭成員活動的中心,也是招待朋友和客人的場所,開門進廳是禮儀所需。臥室具有私密性,如果把臥室放在門口而把客廳放在裏邊就不合情理。所以設計者們常常采用過渡空間的手法間接地把客廳與其他房間聯系起來。

      廚房是否適用

      現代化的炊事器具要求有較大空間、較多的操作台面積和回旋余地,因此,廚房裏設施的合理布置是房型設計中的重要方面,不應該簡單的一個方塊就算了事。

      看衛生間的功能區分是否恰當

      不關心廚衛的家庭主婦幾乎不存在,因爲她們很清楚廚房和衛生間是衡量家庭生活質量高低的一個重要場所,但在買房時,如何挑選適合自己的廚衛呢?戶型分析專家李小甯提醒您:挑廚衛要注意尺度、形狀和位置。

      看通風換氣是否順暢

      精品設計中常常采取在廚房、衛生間甚至在客廳附近設置垂直排氣囪,對于多層建築來說,不要吝惜排氣囪的占用面積,也不要歧視牆角的那個大排氣囪,它不影響室內美觀,不影響廚衛間的正常使用,它對居住是大有好處的。

      看隔熱保溫措施是否到位 防雨措施是否長期有效

      對于樓房西端的居室而言,夏天的西曬熱量會使室溫很高;對于北側方位的房間來說,抵擋冬天的寒風是主要矛盾。所以西外牆和北外牆應作隔熱保溫處理。此外,選購頂層房屋的住戶不要忽視屋頂的隔熱保溫和防雨防漏問題,以免日後經常出現麻煩。

      小戶型在市場上很走俏,甚至呈現供不應求的局面。下面小編就爲您總結一下小戶型的優缺點,供您在購買小戶型時做參考。

      首先來說一說購買小戶型的優點:

      優點一:總價低、首付低、月供低

      無論是自住還是投資,小戶型相對于大戶型來說,其最大的優點就是總價低。如果是通過銀行按揭方式購買,那麽其首付和月供也相對較低。首付在10萬元左右,月供一般不會超過2000元,銀行還貸壓力相對較小。這對于經濟實力不是很好的購房者來說,應該是不錯的選擇。在房價日益飙升的今天,小戶型低總價、低首付、低月供的優點,使得“居者有其屋”這一美好願望不再那麽遙遠。

      優點二:過渡性強

      對大多數自住購房者尤其是單身貴族或剛結婚不久的小夫妻而言,想要一次性購置3室甚至4室這種大戶型,其難度是比較大的。很多人會傾向于選擇小戶型,等到財富積攢到一定程度再考慮二次置業,改善居住環境。因此,小戶型可以作爲一個過渡性産品,在若幹年後,有了更大、更舒適的房子,小戶型可以出租或出售,“滾動置業”的美好設想可以在小戶型這個載體上比較輕松地實現。可租可售可自住,所以說它的過渡性是非常強的。

      優點三:投資風險小

      一方面,由于小戶型總價低,其投資門檻相對不高。通過選擇地段和裝修標准,一般可以實現用月租償還月供賺取長期穩定的收益,或者伺機出售,迅速回籠資金。比起大戶型來說,由于總價低,機會成本也相對少。即使房價出現比較大的動蕩,虧損也相對較少。另一方面,投資小戶型房屋,相對于投資股票、債券來說,收益更穩定。即使房價出現大的動蕩,也不會像股市崩盤一樣,投資變成一堆廢紙。從這個角度來說,風險是比較小的。

      優點四:裝修和居住成本低

      小戶型面積小,因此裝修的時候可以省下一筆裝修費用。入住以後,各項按照面積分攤的費用也相對較低,經濟實惠。

      優點五:增值和保值性強

      房屋作爲一種特殊的商品,除具備居住功能外,還具有保值及增值的附加價值。而小戶型無疑成爲房産投資的首選。一般來講,小戶型項目所處位置交通狀況良好,同時相關配套也比較齊全,小戶型無論是出租還是出售都具有較大的保值增值空間。

      但是小戶型因爲面積受限,難免有缺陷。我們不能要求它十全十美,但房子一定要沒有大缺陷。而以下幾點是小戶型最容易出問題的地方。

      缺陷一:房型差得房率

      如果得房率低于65,買了這樣的房子,接近一半的錢給了公攤,實在不劃算。 同時,使用空間太小會造成很多不便,比如房間太小擺下床後,發現剩下的空間只能放電視機或者衣櫃,再也放不進任何家具。

      衛生間只能站進一個人,別說浴缸、連洗衣機也放不下等等。

      另外,有些小戶型進深面寬不成比列,居室廚衛同在一線,采光通風不好。

      “筒子樓”的格局雖然是不合時宜的設計,但不排除目前新建小戶型住宅中還有這樣的格局。住過賓館標准房的人應該很清楚,那樣的房間設計基本上都是“暗廚、暗衛”,這就帶給業主通風采光等諸多不便。采光不充分,使用率過低是設計較差的小戶型中常見的問題。

      缺陷二:功能分區不合理

      有的小戶型,設計不合理的關鍵在于把日常生活中一些不可或缺的功能區的設計和配備忽視了,例如:洗衣機、冰櫃的放置空間等。比如,有些小戶型衛生間特別小,甚至餐廳也省略了。如果你經常泡澡,但衛生間放不下浴缸,勉強放下了,洗衣機又沒地方放了。如果家裏經常來客人,吃飯的時候要把

      客廳整理成餐廳,吃完飯還要恢複。此外,很多小戶型沒有陽台或陽台很小,洗完衣服沒地方曬。

      看房前最好帶上自己的親朋好友,一起討論,並想象自己生活在這裏,總結一下自己近期生活的過程和細節,這樣就會發現這套房子的很多問題或優點。簡單一些,最好看看樣板房,體驗體驗。如果中意的樓盤實在沒有樣板房,不妨找相近的戶型到其他有樣板房的樓盤去體驗一下。

      缺陷三:價格高投資價值低

      小戶型總價低是因爲面積小,相對大戶型而言總價不高。但是,購房者在出手前一定要計算一下單價,並參考一下周邊樓盤新房和二手房的價格。如果單價過高,意味著投資回報率低。如果用于投資的話,去掉

      加上裝修、房子折舊等因素,小戶型的單價仍高于周邊其他住宅兩三成,這樣的價格已經把今後幾年的升值潛力都透支了,風險較大。即使開發商號稱精裝修房,裝修標准在800元/平已是高檔標准。而當你出手房子時,裝修在價格裏就占不了多大的比重了。

      出于投資目的購買小戶型,記者建議購買大型商業圈周邊的小戶型,如中街、太原街、北行這樣的成熟商圈旁的小戶型。或者購買品牌開發商的小戶型,品牌房子相較周邊住宅總會貴出一部分,因爲更具保值、升值價值。

      缺陷四:配套缺乏交通不便

      許多價格便宜的小戶型都集中在二環外、甚至更遠的三環外,項目周邊沒有成熟的交通、生活、商業配套。同時,一些開發商忽視樓盤周邊環境建設及內部配套設施的完善,低綠化率、高容積率使小戶型業主的居住品質始終處在低層次。而賣房子的時候承諾的景觀、24小時物業服務等等恐怕也難以到位,小區內的配套設施往往是虎頭蛇尾。等房子賣完了,開發商就跑了,物業公司與業主開始扯皮,這個問題在小戶型項目中屢見不鮮。

      小戶型低價是優點,需要我們關注,但房子的性價比更需要關注。一些裝修粗陋,配套設施不完善的小戶型,依然以高單價出售,不僅增加了購房者的負擔,今後轉手也比較困難。所以,在購買小戶型時,更應考察開發商的資質,盡量選擇有過開發經驗、有品牌的開發商,雖然價格會稍高一些,但入住後的麻煩絕對會少了許多。

      小戶型不能亂 買四大要素將會決定價值

      小戶型雖受到廣大投資者和過渡性需求者的青睐,但隨著人們對居住品質要求的提高,以前一些小戶型存在的問題就暴露了出來。小編整理了一些決定小戶型價值的四大因素,購房者在購買小戶型時一定要注意。

      購房貸款和房齡要搞清

      購買小戶型,購房者首先要搞清楚該樓盤的土地使用年限,是40年還是70年産權。一般來說,40年産權的項目土地用途多爲商業性質,後期居住成本相對70年産權的住宅性質要昂貴一些。同時,在選擇小戶型房屋時,關注總價是必要的。要了解銀行對貸款的最低總價和房屋面積有無要求,避免後期無法向銀行貸款的情況發生。

      交通便利、配套完善不能缺少

  小戶型投資不管是自住還是出租,便利的交通以及周邊完善的配套都是擁有“藍籌股”的必備條件。租住小戶型的客戶大多是收入較高的年輕白領、高級商務人員等。這一人群通常都追求品質精致的生活,講究工作的便利、方便地購物和娛樂。另外,選擇有信譽的開發商,也是購房者的一個保障。由于小戶型項目一般都不大,很多會出現車位不夠的情況,有時後期物業管理也無法與品質樓盤媲美,另外小戶型人員混雜,如果有高品質物管公司的介入,才能安全有序地爲業主提供最好的服務。

     戶型設計要舒適

      對于小戶型購買注意事項,記者采訪了勁力房産營銷副總邊召鵬。他認爲投資者除了對小戶型地段和環境的關注,其使用功能也要特別強調。房子住著不舒服,就不能吸引求租的客戶。面積不能太小,30平方米以上才好用。目前市場上的小戶型大多集中在50平方米左右,由于空間面積有限,最好選擇獨立功能分開的戶型,才有助于提高居住的舒適度。

      認清小戶型發展趨勢做投資

      業內人士認爲,小戶型將會向規模化、功能化、人性化發展。隨著住宅小區向社區規模化發展,未來可能會出現一些規模較大的小戶型爲主的社區。目前小戶型很多一梯十幾戶,居住方便性受到很大限制。隨著小戶型成爲城市居住形態的,小戶型産品的平面戶數可望減少,體現以住戶方便爲本;同時,在面積控制的前提下,房型設計也將更趨人性化。小戶型産品多稱單身公寓、酒店式公寓,但就部分已交付項目來看,由于自身産品設計的缺陷,缺乏合理功能布局,導致居住不便、出租困難。購房者的需求必將驅使開發商關注産品功能布局,使之符合市場需求。

      小戶型選房要看准 五步教你識別戶型

      在戶型方面,小編整理了一些經驗之士們關于中小戶型選房的5大絕招:

      一、最好有一個朝南的陽台。七八十平方米的戶型,室內空間不夠寬敞,有一個陽台自然可以延伸一下室內空間,同時在南面就能保證可以在陽台上曬曬太陽,而且曬衣也方便。

      二、衛生間是否采光。因爲是小戶型,開發商做戶型設計受制的因素較多,在小戶型中,經常出現黑衛的設計,購房者最好買那種明衛設計的衛生間。

      三、戶型設計是否緊湊實用。七八十平方米的面積如果再出現浪費的面積,使用起來空間就更有限,所以選房時,一定要看設計是否實用,最好選進深短、開間大一些的房間。

四、最好選大社區的小戶型。因爲在大社區中,同樣能夠享受高品質的配套和環境,這樣的小戶型性價比很合算。

五、注意噪音影響。現在在社區戶型分布上,開發商一般會把小戶型放在小區中較差的位置上,如果你買小戶型是爲了居住,最好不要選擇位于路邊的房子,否則噪音影響相當大。 

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